一団地規制の解除や公道の付け替えなど
難易度の高い事業を形に
京王線「調布」駅から徒歩圏の自然に恵まれた住宅地――。そこでいま、広大な敷地の4分の1を緑地とする総戸数331戸の分譲マンション「アトラス調布」の建設工事が進んでいる。石畳で美しく舗装されたメインストリートをはさむ2棟に配された各住戸は、それぞれが前後にずらされて並ぶ雁行型住棟設計となっており、その多くが、風や光を取り込む開放感あるプランになっている。
この「アトラス調布」は、東京都住宅供給公社が1971年に分譲した「調布富士見町住宅」の建替え事業により誕生するものだ。同住宅は地上5階建ての全5棟176戸からなる団地で、間取りタイプは全戸同じ約50平方メートルの3DKだった。
花房 奈々
同事業の事業協力者である旭化成不動産レジデンス開発営業本部マンション開発第三営業部の花房奈々氏は「建物の老朽化が進むことに加えて、エレベーターがないといった問題もあることから、当社が事業協力者に選ばれる以前から、建替えの検討は行われていました」と説明する。
だが、同社が参加するまで計画は進んでいなかった。大きな課題が二つあった。ひとつは都市計画法上の一団地規制により容積率が80％に制限されていたこと。もうひとつは、公道（市道）が敷地を分断していたことだ。同社ではこれらの課題を解決するために、建替え事業の合意形成とともに、行政や地元警察、地域住民との協議を並行して進めた。その結果、地区計画によって一団地規制を廃止し、容積率を200％に引き上げることができた。また、公道位置を敷地中央に付け替えることも実現した。
と言っても、そのプロセスが決して易しかったわけではない。一団地規制の廃止、地区計画・地区整備計画制定が行われるまでには、2年半あまりかかった。また、マンション建替え円滑化法によるマンション建替えでは初めてと思われる公道の付け替えを伴ったため、工事期間を含め事業は通常より長い期間を要した。それでも計画が頓挫しなかったのは、同社ならではだ。
同社マンション建替え研究所の杉山直美氏は、「当社はこれまでにも一団地規制の廃止を伴う団地の建替えを2件経験しています。その実績とノウハウが生かされたと自負しています」と振り返る。
課題を解決する提案力と実行力に加え、
丁寧なサポート力に定評
旧調布富士見町住宅の建替えでは、大きな課題を解決する同社の提案力と実行力が発揮された。だが花房氏は「行政と粘り強く協議ができたのも、区分所有者の皆様の合意があってのことです」と話す。
杉山 直美
合意形成のために、さまざまな工夫も行ったようだ。その一つに「談話室」と呼ばれるものがある。これは、説明会などに加えて、区分所有者が自由に意見交換ができる場だという。少人数のグループで話し合うことができるため、女性や高齢者の区分所有者には気軽におしゃべりできる場として活用された。
「中には、説明会には出られなくても、談話室だけには参加するという方もいたほどです」（杉山氏）というから、その評価の高さがわかる。
同社ではこのほか、敷地の中央に付け替えた公道をコミュニティ道路※にするために、都内のコミュニティ道路の見学会なども行い、区分所有者の理解や意識の向上に努めた。
花房氏は「建替え事業は居住者の方の暮らしや生活を大きく変えることになります。不安や疑問を解消できるよう、一人ひとりを訪問し、お話を聞きました」と話す。
相談内容はさまざまだ。建替えに賛成で、すでに仮住まい期間の物件や引っ越しのことを心配する人もいれば、そもそも、自分の持つ権利の取扱いなども含め、何を検討すべきかわからない人もいる。これらの方に対して同社では、さまざまな選択肢をまとめた資料を個別に作成し、丁寧に説明を繰り返した。
杉山氏は「高齢者の方などは引っ越しの見積もりにも立ち会い、引っ越し当日もお手伝いしました。その後のフォローも定期的に行っています」というから念が入っている。区分所有者の資金計画に応じたニーズに応えるためもあって、「アトラス調布」には90ものプランが用意されたというから驚く。「結果的に100％の方に賛成いただくことができました」（花房氏）。まさに、旭化成不動産レジデンスらしい事業と言える。
区分所有者と一緒になって事業をつくり、
早期に実績100件を目指す
向田慎二
当社は、これまでさまざまなマンションの建替えを手がけ、業界トップクラスの実績があります。さらに、建替え事業を成功させるために不可欠である合意形成を、自社のスタッフで行っているのが大きな強みです。このノウハウや経験を生かし、マンション建替えを検討している区分所有者や管理組合の皆様に、情報発信をするとともに、初動期に求められるきめ細かなサポートを行うために設立したのが「マンション建替え研究所」です。
当社は、建替えのプロフェッショナルに求められる幅広い知見や提案力に加え、一人ひとりの区分所有者のニーズや期待に応える丁寧な対応力にこだわりを持っています。女性スタッフが多いのも当社ならでは。高齢の方や女性の方にも好評です。
情報提供にも力を入れており、10年以上前からセミナーも開催しています。当研究所の活動の社会的意義を評価いただき、「2013年度グッドデザイン賞」を受賞しました。
マンションの建替えは、区分所有者の皆様と当社との共同事業です。引き続きお一人おひとりの住まいと暮らしに対応する取り組みを進めていきます。そして早い段階に事業実績100件を達成し、名実ともにトップランナーを目指します。
