インフレ時代の有力なリスクヘッジ手段となる
J‐REIT

複数ファンドの組み合わせによる
ポートフォリオ運用が可能

ところで、「J‐REIT」と言っても、投資先となる不動産物件はさまざまだ。オフィスビル、商業施設、レジデンス(住居)、ホテル、物流施設が主だったところだが、そのいずれを組み入れるかによって、ファンドの特性も変わってくる。オフィスビルや物流施設、ホテルは、景気の良しあしに対して敏感だが、レジデンスや商業施設は比較的、景気変動の影響を受けにくい。

また、その時の経済環境や社会情勢によって、注目される銘柄も変わってくる。

たとえば、物流に占めるインターネット通販の割合が高まる中、サービスの付加価値として注目されているのは、「注文が行われてから、いかに短時間で商品を届けられるか」という点だ。

今では即日配送も行われるようになったが、それを支えているのが倉庫などの物流拠点であり、大都市近郊にある倉庫は、フル稼働状態にある。インターネット通販の便利さに味をしめたら、それ無くしては生活が成り立たなくなる。そう考えると、倉庫など物流拠点に投資するJ‐REITへの期待感が高まる。

一方、観光庁によると、2013年1月から10月までの訪日外国人旅行者数は、前年同期比23.4％増の866万人に達したとのこと。年間で過去最高だった10年の861万人を上回り、過去最高を達成することとなった。政府は、20年ごろまでに訪日外国人旅行者を2000万人にまで増やすという目標を掲げており、今後、全国的なホテル需要の高まりが期待される。

もちろん、これから景気が回復すれば、オフィスビルに対する需要も高まるだろう。すでに東京では、オフィスビルの賃料下落が底を打ち、徐々に回復基調にある。景気循環という点では、オフィスビルに投資するJ‐REITも魅力的だ。
株式が、複数銘柄への分散投資によってリスクヘッジするのと同様、J‐REITも上場ファンド数が増えたことで、株式と同様、複数ファンドの組み合わせによるポートフォリオ運用が可能になってきた。

具体的には、景気変動の影響を受けにくい商業施設型、レジデンス型のJ‐REITに、昨今の経済環境、社会情勢に応じて、より高いリターンが期待できるJ‐REITを組み合わせる。今後数年の景気回復狙いならオフィスビル型だし、やや長期で収益機会を狙うなら、ホテル型のJ‐REITも魅力的だ。

ちなみにホテル型の場合、値上がり益や分配金に加え、投資主に対して保有施設の割引利用券を配布する株主優待を付けているケースもある。

インフレに対するリスクヘッジ効果に加え、分配金や株主優待、そして値上がり益を合わせて相応のリターンが期待できるJ‐REITは今、最も注目される投資対象の一つといってもよいだろう。