インフレ政策に対応した
ポートフォリオの切り替えが必要
アベノミクスによって、資産運用を取り巻く環境は大きく変わった。
金融ジャーナリスト
証券会社、公社債新聞社などを経て、2004年JOYntを設立。経済、金融の分野を中心に、雑誌への執筆、単行本やムックの企画・制 作を行う。著書に『あなたの資産を大きく育てる NISA完全活用術』(東洋経済新報社)ほか多数。
デフレ経済は「キャッシュ・イズ・キング」の時代だが、インフレが進めば、物価上昇率に反比例して現金資産の価値が目減りする。現在、1590兆円と言われる個人金融資産の54％は現預金で占められているが、インフレ政策が実現した時、すべての資産を現預金のみで保有していたら、資産価値は間違いなく目減りする。すでに国は、政策としてインフレ実現を掲げているのだから、少しずつでもよいので、インフレ対応型のポートフォリオに切り替えていく必要があるだろう。
では、具体的にどうポートフォリオを切り替えていけばよいのか。
答えは、インフレに強い資産を組み入れること。その代表格が不動産である。
しかし、不動産の直接購入は、資金的にハードルが高く、いざ現金化しようとした場合の流動性に問題がある。そこで注目したいのが、J‐REIT(不動産投資信託)を通じての不動産投資だ。
J‐REITは、不動産を組み入れて運用される投資信託の一種で、正式には「投資法人」に分類される。つまり不動産投資を専門に行っている法人が発行する投資証券が上場され、投資家はそれを売買する。その意味で、投資信託と株式の中間的な存在といってもよい。現在、東京証券取引所のJ‐REIT市場には、43本のJ ‐REITが上場されており、大勢の投資家によって売買されている。
東証J‐REIT市場全体の価格動向を示す「東証REIT指数」は、アベノミクス前夜の昨年12月、1050ポイント前後で低迷していたが、その後は順調に上昇を続け、今年11月26日時点の終値は1443ポイント。この1年間で40％近く上昇した。日銀によるJ‐REITの買入政策に加え、年2％のインフレ目標を掲げたアベノミクスなどが、価格の押し上げ要因だ。
安定した分配金収入こそJ‐REIT投資の真骨頂
J‐REITの魅力は、値上がり益期待だけではない。安定した分配金収入にこそ、J‐REIT投資の真骨頂がある。11月26日時点におけるJ‐REIT全銘柄の分配金利回りは、平均で3.81％だ。もちろん銘柄によって差はあるが、東証1部上場全銘柄の配当利回りである1.5％、10年物国債利回り(長期金利)の0.6％と比べると、明らかに高い。来年1月からスタートするNISA(少額投資非課税制度)を活用して、安定的に支払われる分配金を非課税で受け取るという方法もある。
また高い分配金利回りは、J‐REITの価格変動リスクをヘッジする効果をもたらす。投資したファンドの価格が下落しても、長期保有することで、受け取った分配金の累積額が損失額をカバーできるのだ。高い分配金を、価格変動リスクに対する保険代わりにして、なおかつ値上がり益も狙えるミドルリスク・ミドルリターン商品の典型といってもよいだろう。
複数ファンドの組み合わせによる
ポートフォリオ運用が可能
ところで、「J‐REIT」と言っても、投資先となる不動産物件はさまざまだ。オフィスビル、商業施設、レジデンス(住居)、ホテル、物流施設が主だったところだが、そのいずれを組み入れるかによって、ファンドの特性も変わってくる。オフィスビルや物流施設、ホテルは、景気の良しあしに対して敏感だが、レジデンスや商業施設は比較的、景気変動の影響を受けにくい。
また、その時の経済環境や社会情勢によって、注目される銘柄も変わってくる。
たとえば、物流に占めるインターネット通販の割合が高まる中、サービスの付加価値として注目されているのは、「注文が行われてから、いかに短時間で商品を届けられるか」という点だ。
今では即日配送も行われるようになったが、それを支えているのが倉庫などの物流拠点であり、大都市近郊にある倉庫は、フル稼働状態にある。インターネット通販の便利さに味をしめたら、それ無くしては生活が成り立たなくなる。そう考えると、倉庫など物流拠点に投資するJ‐REITへの期待感が高まる。
一方、観光庁によると、2013年1月から10月までの訪日外国人旅行者数は、前年同期比23.4％増の866万人に達したとのこと。年間で過去最高だった10年の861万人を上回り、過去最高を達成することとなった。政府は、20年ごろまでに訪日外国人旅行者を2000万人にまで増やすという目標を掲げており、今後、全国的なホテル需要の高まりが期待される。
もちろん、これから景気が回復すれば、オフィスビルに対する需要も高まるだろう。すでに東京では、オフィスビルの賃料下落が底を打ち、徐々に回復基調にある。景気循環という点では、オフィスビルに投資するJ‐REITも魅力的だ。
株式が、複数銘柄への分散投資によってリスクヘッジするのと同様、J‐REITも上場ファンド数が増えたことで、株式と同様、複数ファンドの組み合わせによるポートフォリオ運用が可能になってきた。
具体的には、景気変動の影響を受けにくい商業施設型、レジデンス型のJ‐REITに、昨今の経済環境、社会情勢に応じて、より高いリターンが期待できるJ‐REITを組み合わせる。今後数年の景気回復狙いならオフィスビル型だし、やや長期で収益機会を狙うなら、ホテル型のJ‐REITも魅力的だ。
ちなみにホテル型の場合、値上がり益や分配金に加え、投資主に対して保有施設の割引利用券を配布する株主優待を付けているケースもある。
インフレに対するリスクヘッジ効果に加え、分配金や株主優待、そして値上がり益を合わせて相応のリターンが期待できるJ‐REITは今、最も注目される投資対象の一つといってもよいだろう。
