賃貸経営に大切なのは経営者になるという自覚
――所有する土地を有効活用したいと思い立ったとき、お薦めできる方法は何でしょうか？
渡邊 資金調達の環境が整っているという意味も含めて、参入しやすいのは賃貸住宅経営です。お持ちの土地があるエリア、広さ、特性によっては店舗やビル、医療・介護施設など多様な活用の仕方がありますが、都市部においては賃貸住宅が適しているといえます。
――住宅の供給過多も懸念されていますが、現状の不動産マーケットの中で賃貸住宅経営を始めるときの注意点を教えてください。
渡邊浩滋総合事務所代表。資産税専門の税理士法人に勤務後、2011年12月独立開業。自らも賃貸経営を行い、税理士の視点と大家の視点から大家さん専門税理士として活動中
渡邊 一にも二にも、「差別化できる賃貸住宅を建てること」です。これまでは新築であれば基本的に入居者が集まると言われていました。でも今は供給が多いので新築だから埋まるとは限らない。「この家だから住みたい」という動機になるような明確なコンセプトを打ち出すことが最も大切です。どんな人に住んでもらいたいのか、ターゲットを明確にすることが重要であることは確かです。
――渡邊さんは大家さんでもありますが、建物づくりでこだわっている点はありますか？
渡邊 外観に気を使っています。室内の設備や内装も大切ですが、それは住んでから真意がわかるものです。「この家に住みたい」と思うのは案外、外観から受ける直感が大きいんです。
第一印象で「いいな」と思えば、多少ほかに妥協する点があっても入居してもらえますし、逆に外観の寂れに引っかかればささいな欠点まで気になるもの。そういう意味では外観が小ぎれいであることと、さらに花や植栽といった外構計画も重要だと言えます。建物はどうしても年月とともに劣化していきますが、植物や花はどんどん成長して豊かに美しくなる。年月が経つほど雰囲気のある住宅になることもあるのです。
経営者視点に立って、適正な事業計画を立てること
――相続税対策として初めて賃貸住宅を経営する場合、注意点はありますか
渡邊 大切なのは、経営者になるという自覚を持つことです。不動産購入から始める投資型とは異なり、相続税対策の方は「財産を守ること」が目的になりがち。しかしながら、賃貸住宅を持つということは大きなお金が動く事業ですから、しっかりとした事業計画を立てなければなりません。
――資金計画を立てる上での注意点はありますか？
渡邊 相続税対策の場合、借り入れを多くしたほうがいいと勘違いしている方が多いのですが、借入したところで相続税自体は減りません。賃貸住宅経営の何が相続税対策なのかと言えば、現金を不動産に変え、さらに建物を建てることで評価額を下げられること。
借金額ではありません。借りたほうが得と思って目いっぱい借入をしても、部屋が埋まらなかったら目も当てられません。借金はリスクであり、下手をすると次の世代に迷惑をかけかねない。
財産を守るためにやったことが逆効果になってしまうケースもあるので注意が必要です。
――今のようなアドバイスを含めて、パートナー企業選びは重要になると思います。選び方の注意点はありますか？
渡邊 建てて終わりではなく、きちんと経営まで考えてくれることが絶対条件です。正直、パートナー企業のビジネスモデルとしては「建ててもらえばOK」と思っている人もいる世界です。疑ってかかれとは言いませんが、自分でも勉強してパートナー企業を選び取ることが大切です。親身になってオーナーのことを考えているかどうかです。もちろん口先だけでは何とでも言えますから難しい部分はありますが、何社か比較すればわかると思います。
そうしたジャッジをするためにも先ほど言ったように自身で勉強して知識を付け、感覚を磨くことが大切です。パートナー企業の中には20年間、同じ賃料を取れる想定で事業計画書を出してくる会社もいまだにあります。それを見たとき、「これは違う」と判断するのはオーナー側。その目を養うことは必須です。
――パートナー企業が行っている一括借り上げのメリットは？
渡邊 相続税対策の方のように、本業をほかにお持ちの方にはメリットの大きなサービスです。副業として成り立つ業種とはいえそれなりの労力はかかりますし、何より専門的な知識が必要な世界ですから。
でも、あくまでもパートナーはパートナーであり、事業主体はオーナー。事業そのものを預けるのではなく、サポートしてもらうというスタンスを忘れずに。まっとうな経営をすればまっとうな利益が得られる恵まれた仕事ですから、自ら勉強して良きパートナー企業を選び取ってください。
