大増税時代の賢い住宅選び

消費増税に慌てず十分に情報を収集し検討を

――― 消費税が現行の5％ から2014年4月には8％へ、15年10月には10％へ引き上げられます。これから住宅購入をしようとする人は、どう考えればいいでしょうか。

 

CFPファイナンシャルプランナー

北野琴奈 Kotona Kitano

 

津田塾大学英文学科卒。自らポートフォリオを組み、金融・不動産を含めた資産を形成、運用中。不動産は国内外に６棟のアパート・マンション、計１０４室を所有。実践型ＦＰとして資産運用、不動産投資・賃貸経営、キャリア、モチベーションアップなどに関する講演、執筆、個人相談業務などで活躍中。TBS「がっちりマンデー！！」、「がっちりアカデミー！！」、BS11デジタル「不動産王」、BS12「未来を変える資産づくり！～はじめてのマンション投資」などメディア出演・取材協力多数

北野 まず基本的なこととして、消費税が課税されるのは建物だけで、土地は非課税です。物件の価格のうち、土地がいくらで建物がいくらなのかを分けて考える必要があります。総額が同じ物件でも、増える税額は変わるということです。自分が考えている物件がどのくらい税金が増えるのかを具体的な数字で把握し、それと金利情勢や物件価格動向、税などの優遇措置を合わせて総合的に判断する必要があります。

たとえば、物件購入にあたって、3000万円を借り入れ、返済期間35年、元利均等方式で返済するとします。金利2.0％の場合と2.2％の場合を比較すると、総返済額は130万円以上の差になります。建物価格が2000万円だった場合、消費税が3％引き上げられると60万円上がるわけですが、単純に数字だけ見ても、金利が上がった場合の影響は大きいことがよくわかります。

 ―――政府は、消費税の増税を行う一方で、住宅購入の優遇制度も進める予定です。活用のポイントは。
北野 優遇制度には、住宅ローン減税、すまい給付金などがあります。まず住宅ローン減税は、2013年で期限切れとなる制度が17年まで延長されました。さらに消費税が8％となる14年4月以降は、一般住宅の場合、ローン残高の1％を所得税・住民税から差し引く最大控除額が10年間で200万円から400万円に引き上げられます。「すまい給付金」は、消費税率引き上げによる住宅取得者の負担を緩和する制度で、消費税率8％時は収入額の目安が510万円以下の人を対象に最大30万円、10％時は収入額の目安が775万円以下の人を対象に最大50万円が給付されます。

いずれの制度も最大控除額や給付額が注目されがちですが、たとえば、住宅ローン減税の最大控除額が400万円になる人は、物件の価格（ローン残高）も収入（納税額）も高い人ということになり、さほど多くありません。

収入やローン、家族構成などによって内容は一人ひとり異なります。自分がいくら控除・給付になるかあらかじめ調べておくとよいでしょう。「すまい給付金」のサイトではシミュレーションができる専用ページを設けているので利用すると便利です。