グローバル市場で戦うために
日本企業に「稼ぐ力」の向上が求められる
福島 伊藤先生は、経済産業省が取り組む「持続的成長への競争力とインセンティブ〜企業と投資家の望ましい関係構築〜」プロジェクトの座長を務められ、2014年8月には「最終報告書（伊藤レポート）」をまとめられました。
日本企業に対して、最低限8％を上回る株主資本利益率（ROE）を達成することを提言されたのが大きな特徴です。
Kunio Itoh
伊藤 邦雄
一橋大学卒。一橋大学大学院商学研究科長・商学部長、一橋大学副学長を歴任。現在、一橋大学CFO教育研究センター長、一橋大学大学院商学研究科特任教授、中央大学大学院戦略経営研究科特任教授。三菱商事､東レ､住友化学など数多くの社外取締役を兼任。座長を務めた経済産業省プロジェクトでの最終報告書「伊藤レポート」は、 国内だけでなく海外からも高い評価を受けている
伊藤 「ROE最低8％」を明示した背景には、日本企業が陥っていた「持続的低収益性」のパラドックスがありました。日本の製品はイノベーション創出という点では国際的にも評価されていました。ところが、それを生み出している企業の収益性はずっと低かったのです。これを解消し「稼ぐ力」を企業が高めなければこの国の将来は危うくなります。
課題の解決のためには、一部の企業だけでなく、全体最適の視点で「インベストメント・チェーン（資金の拠出者から、資金を最終的に事業活動に使う企業までの経路）」にかかわる主要プレーヤーの意識を改革する必要があります。その問題意識から、約1年の議論を経て発表したのが「伊藤レポート」です。
「伊藤レポート」の発表時にはまず海外から「日本が変わりつつある」と、大きな反響がありました。それに応えるように日本企業でもROEを意識するようになった経営者が増えてきたと感じています。
福島 企業が「稼ぐ力」を高めるためには、売り上げを伸ばすこと、コストを抑えることの二つが必要です。ジョーンズ ラング ラサール（JLL）では不動産分野において収益の向上やコスト削減につながるサービスをグローバルに提供していますね。
河西 利信
一橋大学卒。1985年大和証券株式会社に入社。1999年ゴールドマン・サックス証券会社に入社、不動産投資運用業務に従事。2004年にはパートナーに昇格。2012年よりJLL日本法人の代表取締役社長に就任
河西 はい。欧米の多国籍企業では、所有・賃貸している不動産の管理を本部に集約し、一元的・戦略的に運用・管理しているところがほとんどです。さらに、当社のような総合不動産サービス会社に業務をアウトソーシングするところも少なくありません。一元的かつ戦略的なCREマネジメントを行うことにより不動産関連コストを約3割、金額にして百億円単位の削減ができた企業もあります。
一方で日本企業では、総資産のうちに不動産の占める割合が20％強と、欧米企業に比べて高いにもかかわらず、その効率化や適正化が遅れています。自前主義で、固定費が大きくなっているところもあるようです。当社は日本および海外の投資家・事業法人向けに、不動産の生み出す収益を拡大し、その所有・使用コストを適正化する各種サービスを包括的に提供しています。
具体的には、投資家向けでは、オフィス、物流施設、商業施設、事業用地など各種不動産の売却や賃貸などの取引をサポートしています。また、投資用不動産の運用管理サービスなども行っています。事業法人向けでは、所有および賃貸物件のファシリティマネジメントのほか、オフィスや店舗、物流施設などの計画から設計・建設までのプロジェクトマネジメントでも国内外で幅広い実績があります。
社外取締役を設置する企業が増え
不動産の所有、活用に対する意識が高まる
Atsuko Fukushima
福島 敦子
津田塾大学卒。NHK、TBSで報道番組を担当。テレビ東京の経済番組や、日本経済新聞、経済誌など、これまでに700人を超える経営者を取材。現在、BSジャパン「マゼランの遺伝子」のキャスターを担当。経済・経営をはじめ、環境、コミュニケーション、農業・食などをテーマにした講演やフォーラムでも活躍。上場企業の社外取締役も務める
福島 不動産は活用の仕方によって大きな収益にも、またコストにもなり得ます。CRE戦略が「稼ぐ力」向上の成否にもつながってきそうですが、日本の経営者の関心は高まっているのでしょうか。
河西 大きく変わりつつあります。日本企業では、生産現場や販売現場などコアビジネスにおけるコスト管理が徹底され、乾いた雑巾をさらに絞るような経営がなされてきました。ところが、不動産は総務部や施設部などに任せきりという経営者の方が少なくありませんでした。
しかし、最近になって、「伊藤レポート」が発表されたり、コーポレートガバナンス・コードやスチュワードシップ・コードが導入されたりしたことから、CREに関心を示す経営者が増えてきました。加えて、社外取締役を置く企業も増えていることから、活用されていない不動産について「この不動産はなぜ持っているのか」といった議論にもなり、所有・賃貸する不動産の効率的な活用に対する意識が高まってきていると感じています。
福島 私もいくつか企業の社外取締役を務めさせていただいていますが、河西社長のお話にあったように、第三者の客観的な視点から経営に対して疑問を呈したり意見をすることは重要な役割だと考えています。
伊藤先生は複数の企業の社外取締役を務めていらっしゃいます。企業における社外取締役の役割についてどうお考えでしょうか。
伊藤 私自身の問題意識として言えば、社外取締役の役割は、企業経営者が持っていない、あるいは、うすうすと感じながら実践できていないような発想やコンセプトを提案することだと考えています。さらに、社会の常識として考えて、おかしいと思うような点があれば指摘をする。もちろん、常識と言っても、一般常識ではなく、一人ひとりの社外取締役ならではの知見や経験の裏付けがある常識です。
たとえば、先ほどの河西さんのお話で言えば、BS（貸借対照表）が大きいと資本コストがどんどん高くなってしまいます。不動産が資本コストを上回るリターンを上げられないなら売却することで収益性を上げることができるかもしれないと、社外取締役がアドバイスし、経営者の背中を押すことも大切です。
福島 JLLもグローバルにビジネスを展開されている多国籍企業ですが、そのガバナンスはどのようになっていますか？
河西 当社は1700年代にロンドンで設立された世界最大級の総合不動産サービス会社で、200年以上の歴史があり、世界80カ国、280拠点に6万人の従業員を擁し、グローバルにビジネスを展開しています。日本法人は1985年に設立され今年で31年目を迎えます。国内の従業員も1000人近くおります。
当社はグローバル本社をシカゴに構え、株式はニューヨーク証券取引所に上場しています。非常に透明性の高いガバナンスとなっており、取締役の大半は社外取締役により構成されています。加えて、前CEOのコリン・ダイアーは外部から招聘されました。
攻めのガバナンスや投資家との対話でも
CRE戦略のビジョンが大切に
福島 JLLの調査データを拝見すると、日本企業がCREの成果として期待している項目にコスト削減を挙げる企業がほとんどですが、欧米の企業では不動産を、利益を生む資本と捉え、収益を拡大するためのCREに取り組む企業も多いと聞きます。
河西 その通りです。内外を問わずCREの当初の目的としてコスト削減を挙げる企業は大変多いです。その過程で、当社のような外部の専門家にアウトソーシングすれば、さらに固定費も抑制できます。
しかし、さらに進んでコスト削減と同様に大切なことがあります。それは、不動産に適切に投資し、働きやすい環境をつくることです。具体的には、オフィスを単に人を収容する場所にするのではなく、さまざまな工夫を施すことにより、従業員間のコミュニケーションを促進し、創造性を高め、生産性の向上を図ります。
こうした環境を整備することは、本日のテーマである企業の「稼ぐ力」を高めるための大切な投資であり、経営者にとっては従業員を大切にするという企業文化浸透のための分かりやすいメッセージにもなります。
福島 そういう意味では、CRE戦略は経営戦略そのもの。経営者のコミットメントが重要になりますね。
伊藤 そうですね。担当部門に任せきりにするのではなく、経営者が率先して取り組むべきテーマです。
日本企業に求められている変革の狙いは、企業価値を高めること、稼ぐ力を中長期的に高めることです。「攻めのガバナンス」、「守りのガバナンス」という言葉もありますが、最高経営責任者（CEO）や最高財務責任者（CFO）がリードして、攻めのガバナンスに取り組んでほしいですね。
もちろん、自前のリソースだけでは限界があります。社外取締役を置いたり、外部の専門家の力を借りたりすることも必要でしょう。
河西 伊藤先生のご指摘のとおり、外国企業の場合、CREは重要な経営課題として、CEOやCFOが直轄している例が多いですね。当社では早くから、欧米の企業向けにこのようなガバナンス強化のお手伝いをしてきました。ここ数年、日本企業の経営者の方々からのご相談が増えているのをうれしく感じています。
福島 日本企業のCREに対する意識も、グローバルスタンダードに向けて変化しているということですね。手薄だったCREに、より戦略的に取り組むことで「稼ぐ力」を向上させることができるのではと期待がかかります。
伊藤 コーポレートガバナンス改革や企業価値の持続的成長に対する機運が高まっています。それをもう一段階前に進めるためにも、CREは経営上の重要なテーマになってきていると思います。
自社の企業価値創造のためにCRE戦略をどう位置付けているのか、ストーリーを語ることができる企業や経営者であれば、投資家ともしっかり対話できるでしょう。
河西 外部の専門家として、ぜひ当社をご活用いただければと思います。当社は、企業が必要とする不動産関連サービスをフルラインでそろえています。
海外で培ってきたベストプラクティスを日本の企業に提供し、質の高いCRE戦略を実践することで、日本企業の企業価値向上のお手伝いをさせていただきます。
