一億総活躍プランで
サ高住供給を後押し
国土交通省・厚生労働省が所管する「高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）」の改正によって、2011年10月に創設された「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」。国のさまざまな施策もあり近年、高齢者施設・住宅市場の中で急成長を遂げている。
松田 淳
早稲田大学政治経済学部政治学科卒業。日本長期信用銀行に米国駐在を含めて13年間勤務。2002年6月KPMGヘルスケアジャパンへ。医療機関、シニアケア施設事業者を含むヘルスケア産業に関する経営戦略立案業務、ならびに投資、ファイナンス、事業再編、事業再生等のアドバイザリー業務に従事。
医療やヘルスケア関連産業に特化したコンサルティングファーム、KPMGヘルスケアジャパンの松田淳取締役・パートナーは「15年6月現在の推計になりますが、高齢者施設・住宅市場の規模は売り上げベースで約6兆3445億円。そのうちサ高住の占める割合は約6％、金額にして約376.7億円で、居室数は約16.1万室となっています。高齢者施設・住宅の中で株式会社が営み得るのは、有料老人ホーム、グループホーム、サ高住ですが、この3カテゴリーの中でサ高住が最も高い成長率を示しています」という。
背景にあるのは、もちろん高齢社会の加速化に伴うニーズの急拡大だ。政府はもともと20年までにサ高住の登録戸数を60万戸にするという目標を立てていた。その上で、アベノミクスの「ニッポン一億総活躍プラン」において、20年初頭までに2万人分を上乗せして整備することを発表した。さらに、政府はサ高住の供給促進のため、サ高住の整備を行う事業者に対して補助金支給、税制優遇、住宅金融支援機構による融資実施という支援を行っており、昨年度からは補助金の上限を新築120万円、改修150万円へと広げた。しかも、床面積30平方メートル以上で、住戸部分にトイレ、洗面、浴室、台所、収納の基本施設がすべて備わっている場合、新築の上限額が100万円から135万円／戸になった。数だけでなく住空間としての質的向上を図っている姿勢がうかがわれる。
こうした国の補助金に加え、自治体によっては自らのサ高住整備事業に従い、独自の補助金制度を設けているところもある。サ高住の市場拡大が見込まれ、通常の賃貸物件では得られない補助金等の支援もあるとなれば、土地活用を考えるオーナーにはマンション・アパート経営と並んで魅力的な事業機会に映ることだろう。
市場調査で高齢者の
ニーズに応えるサービスを
しかし、供給量の増加に従い、「需要やアクセス性を軽視した施設の増加、見守り・生活相談・ケアサービスの品質のばらつき、自社サービスへの利用者の囲い込みや過剰な介護保険サービス提供といった問題が浮上してきています。また、サ高住の全国的な稼働率統計はありませんが、一部のアンケート調査等の結果では平均稼働率は80％程度となっているものもあります。ですが、稼働率にはかなりばらつきがあり、実態はもう少し低い可能性があります」と松田氏。社会的意義のためにサ高住を建設したとしても、ビジネスとして成り立たなければ事業者も入居者も困ったことになるのは明らかだ。
では、どうするか。松田氏は「サ高住は建てておしまいという箱ものビジネスではなく、オペレーションもの。誰と一緒にサ高住をつくり、いかに魅力的な運営をしていくかがカギです」とアドバイスする。
たとえば、サ高住は安否確認と生活相談の二つを最低限のサービスとして提供し、それ以外のサービスは必要に応じて自由に選べるのが大原則。このサービスレベルが、自宅に住みながら訪問介護を使うのと差異がなければ、あえてサ高住へ住み替える必要はない。つまり、サ高住へ移り住む動機を喚起するサービスの内容や品質を、妥当な対価で長期的に提供できるかどうかがカギというわけだ。
二つの基本サービス以外、事業者が提供するサービスの組み合わせは自由自在だ。「サ高住は地域密着型の産業ですから、地域の特性に応じて、高齢者にどんなサービスを提供すればよいのか、徹底的にマーケティングを行い、最適なオペレーターに運営を任せることがポイント。それには、ノウハウと経験があり、信頼できる企業に協力してもらうというのも一つの方法です」と松田氏は説く。
医療機関や地域企業でも
事業機会は十分ある
近頃では、サ高住事業者として医療機関の進出も見られる。入院患者が退院したときに、身体状況によっては自宅に帰れないケースもある。そのとき、生活の場となるサ高住を医療機関が持つことで、間断のない医療・介護サービスの提供が図れるというメリットがあるからだ。高齢化が進む日本において、サ高住の存在はもはや地域包括ケアに欠かせない社会資本になりつつある。
ただし、「病院は治療が中心で、患者さんの早期退院を目指す場所です。ところがサ高住は何年にもわたる長いスパンで日常生活が営まれる。そうした違いをきちんと理解して、長期にわたってサービスを提供し続けられるかが重要な課題といえるでしょう。また、医療費は健康保険でカバーされているので患者の所得層は多様ですが、サ高住は入居者の所得水準や嗜好に合わせ、サービス内容とそれに対する価格設定が明確にセグメントされるため、すべての退院患者が入居するとは限りません。そういう意味では、やはりしっかりとしたマーケティングに基づいた事業計画を立てる必要があります」と松田氏は注意を促す。
サ高住は地域密着型ビジネスだから、大企業のみが有利というわけではない。日本では中小・零細企業や家族経営の事業者が圧倒的多数を占めている。熱い志を持って、これからのビジネスチャンスに賭けたいのであれば、綿密なマーケティングの実施と、それを手助けする確かなビジネスパートナー、優れたサービスを担うオペレーターの三つを携え、土地活用としてのサ高住経営を視野に入れてみてはいかがだろうか。
