都心3区のマンションだけが｢圧勝｣する理由 ｢トランプ大統領｣誕生も追い風になるか

 2012年の政権交代以降、都心3区の中古マンション価格は150％近く上げたが、東京全体で見ると130％程度、神奈川・埼玉・千葉に至っては110～120％程度にすぎない。さらにいえば、こうした上昇はマンション市場だけのものである。

また、住宅地（戸建て用地）や戸建住宅はなだらかに下落基調にある。上昇を続けたマンション市場に比して割安感があること、今年2月のマイナス金利導入による一段の住宅ローン金利低下などから、ここ数カ月はやや上昇基調ではあるものの、その上昇余地は限定的だ。

勝ち組、負け組が明確になってくる

その理由は簡単で、大きく2つある。ひとつは「マネーの一極集中」。都心や都市部の超一等地はオフィスが林立し、REIT（不動産投資信託）やファンドマネーが流入する。日銀は年間900億円のペースで定期的にREITを買い上げてもいる。2015年には、相続増税がスタートし、取引価格に比して相続税評価額の低いタワーマンションを目指してマネーが流入したことは記憶に新しい。国税庁は行き過ぎたタワマン節税に監視の目を強めるほか、政府・与党はこうした税制の歪みを一定程度是正する方針だが、それでもタワマン節税の相対的な優位性は大きく変わらないだろう。為替が円安に振れることは、海外マネーを都心に招来することになるのだ。

一方で日本はこれから本格的な人口減少、少子化・高齢化に見舞われる。こうなると相対的に弱いところからドンドン人がいなくなり、空き家大量増加で町は荒廃し、上下水道やゴミ収集などの行政サービスもままならず、最終的には無人となるところも出てくるだろう。

以上のことから、筆者は、これから日本の不動産市場は大きく3極化すると考える。「価値を維持するないしは上げるもの」「なだらかに下落し続けるもの」「限りなく無価値ないしはマイナス資産となるもの」といった具合だ。それではこのような状況の中で、私たちは不動産とどのように付き合っていけばいいだろうか。本連載ではあなたと不動産とのより幸せな関係を見いだしていただくべく、そのヒントをご提供したい。