不動産投資｢サブリース｣とは違う仕組みの正体 中古物件を売りやすくし不動産市場の活性化へ

不動産投資を始めるに当たってオーナーが気になるのは、物件購入後の管理だ。いい物件を購入しても、賃料を回収しなければ収益にならない。また、入居後にエアコンや給湯器などの設備が壊れたら修理や交換が必要になるが、本業を持ちながら不動産投資をしているオーナーがほとんどで、本業の合間にこれらの対応をこなすのは容易ではない。

RENOSYの開発にインハウスロイヤーとして携わる古澤賢太郎クリストフ氏は次のように実情を明かす。

「法的には、少数の物件であれば、オーナー様自身が管理業務をすべて行っても問題ありません。ただ、入居者の募集、設備の急なメンテナンス対応等、個人ではなかなか難しいものもあります。例えば給湯器が壊れると生活ができないために、入居者様から『修理を待てない。直るまでホテルで暮らす』と宿泊費を請求されるケースもあります。そうした対応を適時・適切に、すべて自身でこなすのは難しいと感じるオーナー様が多いでしょう」

RENOSY インハウスロイヤー（社内弁護士）
古澤賢太郎クリストフ氏

物件購入後の管理業務は煩雑なため、不動産販売会社の管理部門や不動産管理会社と管理委託契約を結んで任せるオーナーが多数といわれる。管理委託契約は一様ではなく、入居者募集と賃料回収だけを行うシンプルなものから、設備の修理・交換手続きやその費用負担までカバーしてくれるものもある。

「RENOSY」も、管理する範囲に合わせて、「集金代行プロ」から「集金代行プラン」「ワイドプラン」「NEOインカム」まで、4つの管理プランを用意している。中でも本業を持ちながら不動産投資をしているオーナーから選ばれているのが、カバー範囲が最も広い「NEOインカム」だ。

「『NEOインカム』は入居者募集の広告掲載や設備修理・交換費用、原状回復費用に加えて、入居者が賃料を滞納したり、入居者がおらず空室になったりしたときの賃料もカバーします。投資のリスクをできるだけ抑えたいオーナー様に向いたプランといえます」

※1 備え付け家電等（洗濯機・床暖房・冷蔵庫等）、ユニットバス、トイレ等は除く。
※2 貸借賃料に従い、譲渡対価の見直しがある場合があります。
※3 物件購⼊時に空室だった場合、⼊居者がつくまでの賃料を負担します。それ以降の空室期間の賃料については負担されません。
※4 賃借人が賃料保証委託契約等を締結している場合、保証会社が賃料を負担し、当該契約がない場合、当社が賃料を負担します。

新スキームのヒントは歯科医の開業

「NEOインカム」が管理プランに加わったのは2021年11月。それ以前は、ほぼ同じカバー範囲のプランを「マスタープラン」として提供していた。もちろん名称が変更になっただけではない。

「マスタープラン」は、サブリースと呼ばれるスキームをベースにしたプランだった。サブリースとは、オーナーがまず事業者（不動産管理会社）に賃貸して、事業者が入居者に賃貸する「また貸し」を指す。

このスキームなら、入居者募集や賃料の回収は事業者と入居者の間の問題になり、オーナーに負担は生じない。その便利さゆえに、サブリースは不動産投資業界で広く普及してきた。

ただ、課題がないわけではない。古澤氏は法的な観点からこう説明する。

「オーナー様と賃貸借契約を結んだ事業者は実際に物件に住むわけではありません。ただ、賃貸借契約では借地借家法が適用され、実務上、事業者が入居者と同じように扱われます。借地借家法は入居者を強く保護する法律ですから、オーナー様よりも、入居者として認識された事業者側が守られてしまう。例えば『管理会社を替えたい』とオーナー様が考えても、特別な事情がなければ契約解除は難しい。その結果、オーナー様が不満のある契約を継続しているケースも多いのです」

オーナーと事業者間の課題を解消することはできないか――。その視点で開発されたのが「NEOインカム」だ。

「『NEOインカム』では、オーナー様は入居者と賃貸借契約を結び、事業者とは結びません。事業者とは通常の管理委託契約に加えて『将来集合債権譲渡契約』を結びます。これは、オーナー様が将来入居者から得る賃料を債権化して、その債権を事業者に売る契約で、事業者はこの債権に基づき入居者から賃料を回収します」

「NEOインカム」も、リアルなお金の流れはサブリースと変わらない。ただ、将来集合債権譲渡契約は金融取引であり、借地借家法の適用を受けないという。

「そのため、オーナー様が解約を申し出た場合、事業者は法を盾にして解約を妨げることができず、解約の自由度が飛躍的に高まります。ここが『NEOインカム』の最大の特徴となります。

開発のヒントになったのは歯科医の開業でした。歯科の開業には多額の資金が必要ですが、これから開業する歯科医は元手がほとんどありません。そこで、将来診療で発生する診療報酬債権を担保に金融機関から融資を受けて開業資金をつくるケースがあります。このスキームを不動産投資に応用したのが、将来集合債権譲渡契約でした」

オーナーと事業者が同じ船に乗る「NEOインカム」

「NEOインカム」の法的な理屈はわかっても、実際の不動産投資ではサブリース契約とどのような違いがあるのか。

「『NEOインカム』では基本的に、毎年4〜9月までの賃料を基に翌年1月〜12月までの譲渡対価（事業者が買い取る債権の価格）を決めます。賃料相場が下がればオーナー様と事業者が一緒に損を負担し、逆に上がれば両者が一緒に得をします。サブリースとは異なり、賃料およびその決定のプロセスは透明化されて開示されているので、情報の非対称性を利用して事業者だけ儲けることができません。オーナー様と事業者は、同じ船に乗ったパートナーです」

なぜ、RENOSYはこのようなスキームを開発したのか。古澤氏は「顧客にとって快適な環境をつくることが、巡り巡ってわれわれにもよい影響をもたらすからです」と語る。

「『NEOインカム』によって適切な不動産投資市場が形成されることを期待しています。

例えば、NEOインカムプランを契約している物件は解約が容易なので、売却に合わせて解約をすれば、サブリースがついている物件と比べて、売却価格が大きく上がります。オーナー様によりメリットのある売却が可能になることで、不動産市場に中古物件が供給され、市場も拡大します。物件の流通が活性化すれば、私たちが販売できる投資用物件も多くなり、ビジネス拡大のチャンスが増えます。

もちろん、業界全体にとってもポジティブでしょう。日本会計基準の変更により事業者に重くのしかかるリース契約の処理についても、NEOインカムは意図せずですが対応済みです。RENOSYが目指すのは、誰もが自由に不動産投資ができる世界。その実現のために開発したのが『NEOインカム』でした。このスキームを私たちだけで使うつもりはありません。今後、業界全体に広がり、不動産流通が活性化することを願っています」

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