土地の「共有」は合意が難しく、トラブルの元に
「不動産は分割が難しく、分け方をめぐって争いになりがちです。安易に『共有』にすると将来の活用や売却における合意形成が難しくなり、結果として財産の価値を下げることになります」と、大東建託の小林克満常務は指摘する。特に首都圏などの場合、土地の価値は高くても、小規模な敷地が多いため、共有にすると後々「売るに売れない」ということにもなりがちだ。
営業統括部長
「このほか、相続財産のほとんどが土地で、納税資金が不足しているというご相談を受けることもあります。このようなことを防ぐためにも、相続が発生するまでに対策を施すことが大切です」
相続対策の中でも、さまざまなメリットがあるとされているのが、建物賃貸事業による土地活用だ。土地にアパートや賃貸マンションを建築した場合、一定の割合を土地や建物の相続税評価額から差し引くことができる。今年1月の税制改正により、相続税の基礎控除額が引き下げられた。さらに、3大都市圏では公示地価も上昇している。今後、税負担も増えることが予想されるが、建物賃貸事業により、この負担を軽減したり、納税資金を得たりすることができるわけだ。
「また、相続財産が現金や預貯金の場合、評価は額面どおりですが、不動産は時価ではなく、評価方法によって軽減されます。さらに賃貸アパート・マンションであれば、さらに評価額を圧縮できます」
条件によって異なるものの、現金を相続するのと比べて、アパートを建てた土地であれば時価の約3割程度も評価額を圧縮できることもあるという。「現金を多くお持ちの場合、土地を購入してでも建物賃貸事業を始めたいという方もいます」と小林常務が話すのにも納得がいく。
相続や資産運用の悩みに応えるために、信託会社を設立
相続対策においてさまざまなメリットがある建物賃貸事業だが、小林常務は次のように注意を促す。
「相続税の申告・納付期限は、相続開始後10カ月以内となっています。時間が限られていることから、『納付期限を乗り切る』ことに目を向けがちです」冒頭に紹介したように、ひとまず共有にしてしまう人がいるのもそのためだ。不動産の共有トラブルを避けるためにはどのような方法があるのだろうか。
「たとえば、信託で受益権に転換するという方法があります。受益権なら、分割が容易です。また、受託者の一元管理で共有トラブルも回避できます」
具体的には、たとえば相続財産がアパート1棟だけの場合、それを信託することで、オーナーは家賃収入などの収益を得る権利（受益権）を得る。オーナーが亡くなった後は、子どもなどが受益者となり、公平な割合で相続させることもできる。さらに信託なら、信託会社などの受託者が信託目的に沿った財産管理を行うため、アパートの管理や処分をめぐってもめ事にもならない。
注目すべきニュースもある。大東建託は昨年10月、管理型信託会社である大東みらい信託を設立し、営業を開始した。小林常務は、その狙いについて次のように語る。
「当社は創業以来40年以上にわたり、賃貸専門会社としてオーナーの皆様の信頼に応えてきました。現在、全国で86万戸以上の賃貸建物の管理・運営を受託しています」。35年一括借上方式の「賃貸経営受託システム」は、借上賃料長期固定、原状回復費オーナー負担なし、修繕費オーナー負担なし（いずれも一定の条件あり）などの特長が、オーナーに高く評価されている。大東建託グループの総合力を生かした、土地活用の企画から、設計・施工、入居者募集、管理・運営まで、一貫したサービスにも定評がある。
「これまで、土地オーナー様のご相談は節税対策が主でしたが、最近では相続や資産承継に関心を持つ方が急速に増えています。これまで以上に踏み込んで、そのニーズにお応えしたいと考え、信託会社を設立しました」
円満・円滑な次世代への資産承継をサポート
大東建託はこれまでも、グループ内の情報受発信のネットワーク（一般社団法人賃貸経営ネットワーク）やセミナーを通じ、資産承継にかかわる情報提供などに取り組んできた。大東みらい信託の設立により、そのような情報提供に加え、信託を活用したきめ細かな資産承継サポートサービスを提供していく考えだ。信託銀行をはじめとする信託会社は、どちらかと言えば富裕層を主な対象とするところがほとんどだった。税制改正により相続税の課税対象者が増加することが予想されている中、身近に相談できる信託会社が誕生したのはありがたい。
「大切なのは、単に相続税を抑えるだけでなく、円満・円滑に次世代に資産を引き継ぐことです。私たちはこの考えを『志の資産承継』と名付けました。財産を残す人の意志を大切にし、その意志や考えを家族に伝え、家族で語り合い、生前に合意を得ることが円満の秘訣です」と小林常務は語る。
賃貸経営ネットワークが税理士や弁護士、司法書士などの専門家のアドバイスを基に作成した「円満の5カ条、円滑の5ステップ」を読むと、「家族への幸せの承継」を支援しようとする同社グループの姿勢がうかがえる。
「資産承継の選択肢の一つとして、建物賃貸事業が注目されています。アパートを建てておしまいではなく、ご家族の大切な資産を活用する長期にわたる事業です。その目的を実現し、次世代へ安心して承継するためには、安定して賃貸住宅経営を継続できるパートナーが不可欠です。当社はそのベストパートナーでありたいと考え、全社をあげて活動しています」と小林常務は力を込める。
同社では建物賃貸事業をはじめ、円満・円滑な資産承継のために必要な知識が身に付く情報の提供のほか、セミナーなども定期的に開催している。まずは気軽に相談したいところだ。
