防犯配慮型賃貸住宅が
女性から大きな支持を獲得
賃貸住宅事業の顧客は、土地を有効活用したいと考えるオーナーである。緊密なコミュニケーションによってオーナーと向き合い、さまざまな要望や条件を調整しながら賃貸住宅を建設していく。
だが、大和ハウス工業の堀福次郎取締役常務執行役員はふと思った。オーナーのその先に、もう一人の顧客がいるのではないか、と。
堀 福次郎
「賃貸住宅を建てた後、オーナー様が最も喜ぶことは何かと突き詰めていくと、それは満室経営にあるのではないでしょうか。高い入居率を実現するためには、そこに暮らすご入居者が喜ぶ住まいを提供しなくてはなりません。つまり、オーナー様の向こう側にいらっしゃるご入居者も、私どもの大事なお客様なのです」
大和ハウス工業では、建設した賃貸住宅をグループ会社が一括で借上げるスキームも提供している。そうした場合、オーナーは賃料収入を確保することができるのだが、それでも高い入居率は将来への大きな安心感をもたらすはずだ。
では、選ばれる賃貸住宅とは……。「私どもが管理している賃貸住宅を調査した結果、単身の方が入居されている部屋の女性比率は27％でした。しかも、1階に住んでいる女性は、全体の19％程度だったのです。ここに一つのポイントがあると考えました。賃貸住宅全体のマーケットを見渡しても、女性に選ばれるという要素は大きな競争力になると確信したのです」。
防犯上の理由から女性は1階を避けている。ならば、そうした不安を払拭すれば、女性からの支持を得られるのではないか。
狙いは当たった。2010年に業界に先駆けてホームセキュリティのシステムを各戸に標準装備する防犯配慮型賃貸住宅をリリース。センサーが異常を感知した際や居住者が非常ボタンを押した際に、大手警備会社の警備員が駆けつけてくれるという安心感がうけて、大ヒット商品に。翌年には、女性の住み心地をより強く意識した新シリーズがデビューし、ロングセラーへの歩みを始める。
「セキュリティ面での配慮はもちろん、賃貸住宅としては広めの一坪タイプのユニットバスやドレッサータイプの洗面化粧台、ウォークスルークローゼットをはじめとする収納スペースも専有面積の10％以上を確保するなど、女性向けのアイテムやきめ細かな配慮をちりばめています」
新・等価交換方式からPPPまで
さまざまな手法を駆使
女性向けに進化をさせた防犯配慮型賃貸住宅をはじめ、大和ハウス工業は東京、名古屋、大阪の3大都市圏を賃貸住宅事業の最重要エリアと位置づけ、営業拠点を増やしている。
「たとえば、23区内の利便性が高いエリアに空き地が潤沢にあるのか、と問われれば答えはノーとなるでしょう」と堀氏。しかし、「空中が空いているのです」と続ける。
どういうことか。容積率が大きい幹線道路沿いに建つ2階建てなどは、空中に未利用スペースが存在するとも言える。つまり、空中にある容積率分を等価交換などの手法で有効活用すれば、賃貸住宅などを建てることが可能になる。
「業界でも今までになかった新・等価交換方式を導入したのが私どもなのです。権利関係が複雑な土地向けに独自の新システムを開発した新・等価交換方式は、実績、ノウハウともに他の追随を許さないと自負しています」と堀氏は自信を隠さない。
一方で、地方自治体や公共団体などが所有する土地の有効活用にも対応している。たとえば、独立行政法人化した国立病院。医療スタッフの確保などのために敷地内にPPP（官民連携）方式で賃貸住宅を建設し、従業員寮などとして活用するスキームを構築するなど、大和ハウス工業の賃貸住宅事業に相談を持ちかけるクライアントは官民を問わない。
成長を牽引する複数の成長エンジン
「パシフィックロイヤルコートみなとみらい」（アーバンタワー）
さまざまな手法を駆使し、新たなスキーム構築にもチャレンジしている中、3階建店舗併用賃貸住宅という新たな提案も注目を集めている。1階はコンビニエンスストアやコーヒーチェーンなどがテナントとして入り、2階と3階を賃貸住宅とする建物だ。「1階と2階以上の構造が異なるハイブリッドタイプのため、設計や積算が煩雑で意外と参入障壁があるのです。しかも、土地の条件にふさわしいテナントの確保などさまざまなノウハウが求められるため、幅広い事業を展開している私どもの強さが発揮できる領域とも言えるのです」と堀氏。ほかにも、サービス付き高齢者向け住宅や有料老人ホームといった高齢化に対応する賃貸住宅など、賃貸住宅のマーケットは拡大する一途だ。
そればかりではない。「東南アジアで、日本人駐在員を対象としたサービスアパートメント事業を展開します」と堀氏の視線は海外にも向いている。もちろん、新しい分野でもオーナーのその先にいるもう一人の顧客をしっかりと見据えているのだろう。多様な引き出しから最適なアイテムを取り出すことによって入居者の満足度を高め、オーナーが喜ぶ賃貸住宅をカタチにする大和ハウス工業。「成長のエンジンは少なくありません」と語る堀氏のコメントのとおり、これからもさらなる新マーケットの開拓が成長を牽引していくことだろう。
