会長 長嶋 修
長嶋 修／ながしま おさむ1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社『株式会社さくら事務所』を設立、現会長。「中立な不動産コンサルタント」としてマイホーム購入・不動産投資など不動産購入ノウハウや、業界・政策への提言を行う。著書・メディア出演多数
― 土地活用の方法の一つとして賃貸住宅経営が一種のブームになっています。一方で、日本では少子・高齢化が進んでおり、空き家問題も顕在化しています。賃貸住宅市場の競争も激しくなりそうです。
長嶋 国の推計によれば、日本の人口はピークである2008年の1億2808万人から、2050年には約3000万人が減少するとされています。空き家問題もさらに深刻化するでしょう。2013年時点で日本の空き家は約820万戸ありましたが、現在の空き家数は1000万戸を突破していると思われます。2030年には空き家率が30％台に上るという予測もあります。
こうした状況下では、住宅の「勝ち組」と「負け組」がはっきりするようになります。私は、今後不動産は三極化すると考えています。その内容は「価値維持あるいは上昇する」ものが10～15％、「徐々に価値を下げ続ける」ものが70％、「無価値あるいはマイナス価値に向かう」ものが15～20％といったものです。「価値維持あるいは上昇」というと、都心の一等地をイメージするかもしれませんが、郊外や地方都市でも「勝ち組」になれます。逆に、都心でも「負け組」に転落する恐れがあります。
― 立地と言えば、駅からの距離や周辺・生活環境などが重要だとされます。人口が減少する中で、特に地方都市ではどのような動きがあるのでしょうか。
長嶋 人口減少、世帯数減少が進むと二つの大きな流れが起きます。一つは都心や都市部への集中ですが、もう一つは「偏在化」です。一定の人口以下の都市では、税収が減り、上下水道のインフラ修繕やごみ収集などの行政サービス効率が極端に落ちます。この課題を解決するために、国は「コンパクトシティ・プラス・ネットワーク」の概念を掲げ、「集まって住む」ことを推進しています。
14年9月には「都市再生特別措置法」が改正され、人口密度を保つ「居住誘導地区」などの指定が可能になりました。現在、全国で約360の自治体が「立地適正化計画」の策定に取り組んでいます。
建物の価値を維持するためのコンディションが重要に
― これから賃貸住宅経営を始める人が「勝ち組」になるためにはどのような点に留意すればいいのでしょうか。
長嶋 今後は首都圏でも「偏在化」が進んでくるでしょう。たとえば、自分の土地が前述した「居住誘導地区」にあればいいのですが、外れていれば不利であることは間違いありません。ですから、将来的な入居者の減少リスクにあらかじめ備えておくことが大切です。
― 将来の環境変化は予測しにくいということですね。将来の家賃を維持するためにはどう備えるべきでしょうか。
長嶋 日本では、建物の価値が25年程度でゼロになるのが当たり前ですが、このような国は先進国で、日本だけです。欧米では建物の状態について一定のコンディションが確認できるものについては市場価値を維持できるだけでなく、中には価格が上昇する例もあります。このような住宅であれば賃貸住宅であっても家賃を維持できます。
「住宅の寿命は30年」などと話す人がいますが、それは誤りと言えます。現在では、木造住宅の平均寿命は65年、マンション（RC）の寿命は120～150年という説もあります。また最近では、建物の高寿命化などにともない、新築主導を改め、ほかの先進国のように中古住宅を評価しようとする動きが出てきています。国も「現実の築年数ではなく、事実上の築年数」を見極める評価方法を導入しようとしており、18年4月から中古住宅取引の際にホームインスペクション（住宅診断）の説明が義務化されることになります。
― なるほど、長期間価値が下がりにくい賃貸住宅であれば、家賃の下落のリスクも抑えられそうです。どのような条件がありますか。
長嶋 大切なのは長期間にわたり建物のコンディションを維持することです。まずは主要構造の骨組みや土台、雨漏り防止などについて、コンディションが変わらなければ一定の価値を保つことができます。内装や床・壁・天井は一定の期間ごとにリフォームする必要がありますが、修繕をすることによりまた価値を取り戻すことができます。
ただしこれらは建てた後からしっかりやろうとしても難しいものです。イニシャルコストを抑えた結果、後々に不具合が頻発し、むしろ余計にコストがかかってしまったという例も少なくありません。建物のライフサイクルコストの観点で、品質を見極めるべきです。
特に省エネ性と耐震性にはこだわりたいところです。省エネ性が高いと、結露が起こりにくく建物が傷みません。また、住宅に求められる耐震性は今後、高くなることはあっても低くなることはありません。建築基準法に定められている最低限の耐震等級１はもちろん、その１.25倍の耐震等級２（病院や学校など）以上などが望ましいでしょう。
長期にわたる賃貸住宅経営で注意したいのが将来のリフォームのしやすさ、すなわち「可変性」です。いまは一人世帯、二人世帯など世帯数減少が進んでいます。ライフスタイルの多様化に合わせて、たとえば壁を取り払って大きな部屋にするといったリフォームも必要になっていきそうです。そのときに耐震壁や柱、梁などが取り除けないと、プランも限定されます。将来を見越して、あらかじめ耐震性が高く可変性が高い建物にしておくのも一つのポイントです。
