【産業天気図・住宅・マンション】デフレ加速で依然低調、雨続く。企業間格差も拡大へ

予想天気
  09年10月~10年3月    10年4月~9月

住宅・マンション業界は、2009年10月から10年9月まで、1年間丸々「雨」という厳しい展望が見込まれる。
 
 マンション業界では都市近郊中心に物件供給してきた中堅デベロッパーの倒産が相次いだこともあり、新規供給戸数の減少が続いている。不動産経済研究所の発表によると、首都圏におけるマンションの新規供給戸数は08年が4万3733戸だったが、09年はさらに減少し、92年以来の4万戸割れは確実だ。またコスト面でみると、建築費こそ低下傾向にあるものの、各社の手持ち用地は06~07年取得の物件が多く、依然原価高の状態だ。10年に入っても07~08年前半に取得したコスト高の用地物件が中心。にもかかわらず購買層の求める価格水準は下がっており、マンションデベロッパーの採算は今後も悪化が予想される。

09~10年に取得された用地と低下してきた建築費が組み合わされたマンションが市場に出るのは早くても10年後半。本格的には11年以降になる見込みだ。このため、マンション市場の本格的な底入れも11年以降とみるのが妥当だろう。
 
 企業別で見ると、大手不動産会社である三井不動産<8801>、三菱地所<8802>、住友不動産<8830>、野村不動産ホールディングス<3231>、東急不動産<8815>、東京建物<8804>の6社は、オフィス賃貸業を兼営していることが強みになっている。このため、現在、手持ちしている用地を使った物件について、極力、値引販売を抑え、時間をかけて販売する方針を維持出来そうだ。ただし、オフィス賃料が一段と低下する景気環境になった場合、大手のなかでも上位と下位の間で企業間格差が拡大する可能性がある。

一方、マンション専業は厳しい。これら企業はオフィス事業という支えがないことや従来のような大量供給が難しい状況になってきているだけに、用地の厳選を強いられるなど、マンション事業の縮小均衡に追い込まれる懸念もある。08年以降、破綻が相次いだ業態でもあるが、試練の時はまだ続いている。
(日暮 良一)

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