住宅ローンは､本当に今が借り換え時なのか 超低金利局面で得をするのは3タイプ

支払いが数百万円単位で変わってくることもあります（撮影：尾形 文繁）

日銀が導入したマイナス金利政策の影響で、各金融機関の住宅ローン金利が過去最低水準にまで大きく下がっています。価格ドットコムで住宅ローン金利を調べると、4月10日時点の最新住宅ローン金利は、変動金利型が「0.497％～」、固定金利10年型が「0.550％～」、全期間固定金利が「0.890％～」などとなっています。

これを受けて、住宅ローン借り換えの申込件数が急増しているようです。借り入れ金額にもよりますが、数年前に借りた人でも総支払額が数百万円単位で下がることもあって、今がチャンスと動いている人が多いのでしょう。金融機関側からも低金利をうたった借り換えプランの提案が目立ちます。

ただ、今が本当に住宅ローンの借り換え時なのかといったら、必ずしもそうではないケースもあります。

変動金利→変動金利の借り換えはメリット小

住宅ローンの金利には大きく分けると3つのタイプがあります。借り換え期間の半年ごとに金利が動く「変動動金利型」のほか、2・3・5・10年と借り入れ当初の一定期間だけ金利を固定する「固定金利特約型」、完済まで金利が一定になる「全期間固定金利型」です。このうち変動金利は短期プライムレート、固定金利は新発10年国債利回りを指標にしている金融機関がほとんどです。

マイナス金利の影響を受けて長期金利の指標である新発10年国債利回りは史上初の－0.035％まで低下しましたが、短期プライムレートは1.475％のまま横ばいです。それでも金融機関は変動金利型の住宅ローンの適用金利を下げたプランを提案しています。それは各金融機関が顧客獲得のため「優遇幅」を拡大しているからです。