東急不動産【守りの資産】マンション選びの神髄 街の発展･管理･付加価値で高まる｢資産価値｣
100年前、田園調布の開発から始まった東急不動産
「もともと当社の原点は、今からおよそ100年以上前、1918年に渋沢栄一が設立した『田園都市株式会社』にあります。田園都市株式会社は、それまで住宅といえば職住近接が当たり前だった時代に、新たなライフスタイルを提唱、多摩川台地を切り開き、田園調布という都市機能と緑豊かな住宅が共存する新しい街づくりを実現させました」
（提供：東急株式会社）
そう語るのは、東急不動産 住宅事業ユニット 再開発事業本部 本部長 上席執行役員の鮫島泰洋氏だ。
当時の日本は、明治維新後の急激な近代化に伴い、首都である東京ではすでに人口が過密状態にあり、郊外の住宅開発は社会課題の解決という点においても意義があったのだという。ただ、駅を中心として放射状に延びる道路によって整然と美しくゾーニングされた田園調布の開発は、当時としては「先進的すぎる」という声もあったそうだ。
（提供：東急株式会社）
住宅事業ユニット 再開発事業本部 本部長
上席執行役員
鮫島泰洋氏
「いざ住宅の販売が開始されると、都心で働き、郊外の閑静な住宅に住むという新しい生活スタイルへの憧れとともに、大きな反響を呼ぶことになりました。また、田園都市株式会社が第2回分譲を開始した翌月の1923年9月に発生した関東大震災では、木造建築の多かった東京、横浜で甚大な被害がありました。一方、洗足を中心とする田園都市に建てられた住宅には1軒も被害がなく、郊外移転の機運がより高まったこともあり、郊外型都市開発が全国に波及していったそうです。※1
当社はその田園都市株式会社が目黒蒲田電鉄と合併し、東京急行電鉄へと発展、そこから分離独立して発足しています。街づくりとは、その地域らしさが重要であり、地域に根差した開発が不可欠です。田園都市株式会社の時代から、街づくりを源として発展してきた当社には、その発想が強くあります」
その思いは、東急不動産が手がけるマンションシリーズ「BRANZ（ブランズ）」にも受け継がれているのだと、鮫島氏は語る。
「実際、当社のマンションには、見ればどこのマンションシリーズかわかるような共通したデザインや機能はありません。その街や地域に合ったデザインや機能とは何か、その地域に住む人はどんなマンションを望むのか。地域の独自性やニーズをマンションに反映させることを出発点としてきたからです」
※1 出典： https://www.109sumai.com/about/development/trajectry
「環境先進」と「未来資産」を両立したBRANZ
そんなBRANZの魅力とは何か。BRANZは、「DESIGN」「QUALITY」「SUPPORT」の3つの価値を柱に、「環境先進マンション」をうたっている。
長く安心して住むことができる、持続可能な心地よい暮らしと、未来にわたって価値を保つことのできる「資産性」を重要視しているが、それには何が必要なのか。鮫島氏はこう語る。
「まず住宅とは、人が実際に住んで生活を営む場であり、安心・安全であることが第一です。一言で言えば、それに尽きると考えていますが、そのうえで、これからの住宅は“暮らしを豊かに楽しく過ごせる場所”であると同時に資産価値を保っていくことも重要になっていくと思っています」
実際にBRANZは立地だけでなく、建物のレジリエンス（強靭性）や環境性能、管理といった要素も総合的に追求している。住まう安心感はもちろんのこと、購入後に建物が経年劣化していっても、しっかりした管理や長期修繕計画などが充実していれば、マンション自体の寿命は長くなり、おのずと資産価値も保たれることになるからだ。
また、今は自然災害が頻発し環境が激変している時代。電力のバックアップ体制や、BRANZが推進している室内環境の快適性と省エネを両立したZEH（Net Zero Energy House）※2マンションであることなど、住む場所のレジリエンスの高さや、環境に対応していることは多くの人が望む条件といえるだろう。
「最近も集中豪雨がありましたが、今までは、何年に一度の……といわれていたような自然災害も毎年起こっています。当社では、耐震性・耐久性・防火・防水といったマンションの基本性能の充実に加えて、入居後に行われる入居者様向けの見学会で、災害に備えた備蓄用品の説明や、災害時の非常用電力についてなど、細かく説明させていただきます。災害時には住民同士の助け合いも大切になってくるためです。住民、あるいは地域住民の方を含めてレジリエンスを高めていくことができると思います」
※2 再生可能エネルギー等を導入することにより、年間の1次エネルギー（石油、天然ガス、石炭、原子力、太陽光、風力など、加工されない状態で供給されるエネルギー）消費量の収支もゼロとすることを目指した住宅。国が定めたZEH-M（ゼッチ・マンション）の評価基準では、再生可能エネルギー等を除き、共用部を含む住棟全体で基準1次エネルギー消費量から20%以上を削減する「ZEH-M Oriented」以上のものを指す。
その街に住み、街とともに発展するマンションの資産性
では、BRANZならではの強みとは何か。鮫島氏はこう話す。
「その街に住むということは、その街の住民になるということ。だからこそマンションが街にとって異質なものではなく、その街らしいものでなければならない。街と一緒になって発展してこそ、マンションの資産性も上がっていくのです。そしてこの都市開発と一体になったマンションづくりこそが、われわれの強みといえます」
近年、東急不動産が手がけた街の再開発は、本丸である渋谷に加えて、大崎・横浜北仲・梅田・西宮と都市部が中心で、これからも複数のプロジェクトが予定されているという。
「当社が手がける再開発は、駅前プロジェクトが多く、都市機能全体を見通して、住みやすい、居心地の良い住宅や街をつくることを目的としています。多くの都市開発に携わり、大勢の方々から支持されてきた実績とノウハウで、お客様に新たな価値を提供できると考えています」
「都市の中に住みたい」という新たなニーズ
現在、住宅に求められる条件や好みは時代を経て大きく変化しているそうだ。かつては閑静な高級住宅街に住みたいというニーズが高かったが、今はコンパクトに整えられた街の中に住みたいというニーズも出てきている。
「人の価値観が大きく変わってきているのです。忙しい共働き世帯が増えているのも理由の1つでしょう。オフィス、商業施設、それに住宅が近接していることが好まれているのです」
住んでいる場所の近くに、スーパーや買い物、娯楽を楽しめる商業施設があれば、日々の暮らしも豊かにできる。さらに地元商店街や地域とのつながりもあれば、住むこと自体が楽しくなる。街としてのにぎわいがあってこそ、住宅の資産性は高くなり、価値も保たれるのだ。
そうした中で、BRANZがさらに力を入れているのは、豊かな暮らしを支える付加価値サービスを充実させることだ。場所によっては、マンション住民が自由に使えるガーデニングスペースやパーティーラウンジなども設置している。
「例えば、日本のマンションではたいへん珍しいバーベキューグリルを屋上に設置しているマンションもあります。こちらは、自宅でなくても気軽に人を招きやすいと住民に大人気となっています」
「マンションだからこそ」体験できるサービスを追求
「戸建てではなくマンションだからこそ、できる体験がある」と語る、鮫島氏。
「例えば、マンションに用意されているラウンジをそのままにするのではなくて、コーヒーマシンを設置し、人がもっと集えるようにする。食のサービスを提供しておもてなしができるようにするなど、よりラウンジを活用していただく。外部からその世界で活躍する方を講師に招き、子どもの習い事をできるようにするなど、BRANZに住んでいるからこそできる、というような体験を提供することに力を入れていきたいと考えています」
またそのつながりはマンション内だけにとどまらない。もう15年以上前からBRANZオーナー向けサービスとして続いているイベント「BRANZファーム」では、東急不動産が提携している広大な農場で自然を満喫し、野菜を収穫する体験ができるのだという。
「各地のマンションから参加していただいた方からは、『子どもの食育に役立った』『採れたての野菜を食べることで、生産者への感謝の気持ちが湧いた』『親同士、子ども同士が楽しく交流できて良かった』などのお声をいただいています。また、一部の物件では敷地内でコミュニティー型菜園を併設し、
鮫島氏は続ける。
「単発のイベントだけではなく、独自のアプリサービスで地域やマンションに関する情報を発信するなど、マンション全体としてのコミュニティー形成にも力を入れています」
「売ったら終わり」にしない、マンションづくり
資産価値を決める、日々の「見えにくい管理」はどうか。
グループ会社である東急コミュニティーによる、専門の管理サポートチームを設置しており（一部物件を除く）、管理サービスの向上とともに、暮らしやすくクオリティーの高い管理体制を目指している。
さらに注目すべきは「入居してからが始まり。『売ったら終わり』にしない」という企業姿勢だ。
「当社では、お客様と関わり続けることを重視しています。長期修繕計画やアフターサービスなど、資産性という観点からも、その関係性をより高めることで、長く安心して住める住まいを目指しているのです」
さらに、マンションを手放すことになった際は、同じくグループ会社である東急リバブルで、BRANZについて専門の研修を受けたBRANZ EXPERTが、売却をサポートしてくれるのだという。
最後に、今後、日本の住まいや不動産市場において、BRANZはどんなブランドとして存在感を発揮したいと考えるのか、鮫島氏に聞いた。
「これからも、災害リスクやレジリエンス、環境対応に配慮しつつ、その街らしさを表せるようなマンションをつくり、サービスを充実させることで、BRANZのファンを増やし、資産住宅としての価値を高めていきたいですね。そうすることで、皆さんが長く安心・安全に住める住まいづくりを今後も実現していきたいと考えています」
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