最新!駅別マンション割安・割高ランキング

311駅の分譲価格と賃料水準で分析

分譲価格と賃料で割安度を分析(写真:YNS/PIXTA)

マイナス金利政策の導入で住宅資金を借りやすい状況ではあるものの、分譲マンションの売れ行きは今ひとつ。不動産経済研究所によると11月の首都圏におけるマンション販売は前年同月から22%も落ち込んだ。

原因は土地価格の上昇に加えて資材費や人件費など建築コストの上昇がある。バブル期以来ともいわれる一戸当たり5000万円台という高値が定着し、手を出しにくい状況になっている。

分譲価格と賃料で分析

東京カンテイの調査によると首都圏の分譲マンション賃料も上昇している。ただし、「賃料が上がったといってもマンション価格の上昇に比べれば横ばいというレベル。収益性はどんどん低下している」と、東京カンテイの井出武・上席主任研究員は言う。

市場を全体として見るとマンションを買いにくい状況が続いているが、エリア別に見るとどうか。東洋経済オンライン9月5日付の記事、最新!駅別「マンション資産価値」ランキングでは、新築マンションと中古マンションの価格を比較することで、エリアごとにマンションが割高か割安かを分析するという東京カンテイの調査結果を紹介した。今回は、同じく東京カンテイの協力を得て分譲マンションの価格と賃料の関係を見る。

株式投資でいえば、株価収益率(PER)という指標がある。株価が一株当たり利益の何倍で買われているかを示すもので、PERが低ければ株価が割安、PERが高ければ株価が割高であることを示す。マンション賃料とマンション価格の関係も同じことがいえる。

たとえばマンションPERが25.30であれば、マンション価格が賃料の25.30年分に相当する。東京カンテイでは「マンションPER」として駅別にマンションの募集賃料と分譲価格の平均値を算出、それを専有面積70平方メートルに換算した理論値に直してマンションPERを算出している。その際、賃貸マンションや社宅などを大規模改修して新たに販売したリノベーションマンションは、新築マンションではないため集計対象から除外している。また、一般的なマンションよりも割安な定期借地権分譲マンションや、食堂・大浴場などの付帯施設を有し一般的なマンションよりも割高なケアマンションも集計対象から除外している。

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