コロナ「新築・中古マンション価格」への影響度

リーマン・東日本大震災の時と何が違うのか

局面が転換したのは2012年末の、民主党から自民党への政権交代。以降「アベノミクス」「黒田バズーカ」といった金融・財政政策で株価は7000~8000円台から急転換、不動産市場も大きな上昇局面を迎えました。

今回はリーマン・ショックのように金融システムが破綻したわけではなく、株価が半減したわけでもありません。またリーマン以前と大きく異なるのは、市場の「大手寡占化」が進んでいることです。

市場が混乱、崩壊する可能性は低い

かつて「メジャーセブン」と呼ばれる大手マンションデベロッパーの市場占有率は25~30%、言い換えれば大半は中小デベロッパーによるものであり、市場が急変すると多くの投げ売りが出て市場は混乱、崩壊しましたが、今回はそのようなことが起こる可能性は低いでしょう。

もちろん多数の在庫を抱え続けるのは大手マンションデベロッパーにとっても重荷となるため、局地的に値引き販売は起きるはずで、価格下落圧力は大いにあります。

中古マンション

2008年のリーマン・ショック後、数カ月~半年程度で回復に向かったのが中古マンション市場。新築マンションの発売が滞る中で中古マンション市場に流れる向きが増えました。

また中古マンション売主はそのほとんどが事業者ではなく個人であるため、市場が上向きであっても下向きであっても転勤や子どもの学校の都合など、各家庭や個人の内部要因によって一定の取引は発生します。とりわけ東京都心7区(千代田・港・中央・新宿・渋谷・目黒・品川区)あたりの中古マンション成約平米単価は日経平均株価の推移と見事に連動しており、相場としては最もわかりやすいものです。

現行の都心中古マンション成約平米単価は日経平均株価と同様、2万4000円程度であり、仮に今後も日経平均株価が1万9000円程度で推移するなら、都心中古マンション成約単価は15~20%マイナスで推移するでしょう。

(図表:SUUMOジャーナルより)
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