人口減少時代にふさわしい｢賃貸経営｣事業とは 外国人や高齢者のニーズにも丁寧に対応
不動産投資は、あくまでも「資産づくり」の手段
近年、アパート経営を始めたものの、オーナーが約束された保証賃料を受け取れないだけでなく、運営会社が破綻するといった事件がいくつか起きている。中には、入居者に人気のある新築時だけ相場より高い家賃を設定し、高い利回りに見せかける業者もある。
「新築してから5～10年入居率が高いのは当たり前で、特筆すべきことではありません。当社のアパートの入居率は年間平均97.7％（2018年）ですが、これは新築物件だけでなく、弊社が管理する3万5000戸すべての平均入居率です。来年で創業から30年になるので、築20年〜30年のアパートも多くあります」と玉置氏は紹介する。
執行役員
玉置貴史
シノケングループは約30年にわたり、デザイナーズアパートの建設・販売から入居者募集などの賃貸管理、建物のメンテナンスなど一貫したサービスを通じて賃貸経営をサポートしてきた。また玉置氏をはじめ、シノケングループの役員や社員の中には、自社で開発したアパートを購入している人も少なくないという。
「不動産投資は、あくまで資産づくりの手段。株式や為替などの投資に比べれば、リスクコントロールがしやすいともいわれています。実際に欧米では、リスクテイクに対して保守的とされる年金基金や金融機関などが、積極的に不動産に投資をしています。また日本でも、機関投資家は不動産をポートフォリオに組み入れるのが一般的です」と玉置氏は指摘する。
｢リスクコントロールがしやすい｣アパート経営のノウハウを知る
単身高齢者や外国人入居者への対応も開始
「リスクコントロールしやすい」といっても、物件のポテンシャルやリスクを個人投資家が1人で判断するのは容易ではないだろう。
その点頼りになるのが、シノケングループのような不動産を知り尽くしたパートナーだ。
「賃貸経営は入居者がいてこそ成り立ちます。ですから私たちは、人口流入が続き、将来も安定して賃貸需要が見込める、首都圏・関西圏・名古屋・福岡・仙台の大都市圏に絞って物件をご提供しています。またターミナル駅から電車で30分圏内、最寄り駅から徒歩10分圏内の立地にしかアパートを建設しません。もちろん、このような土地を仕入れるには競争も激しくなりますが、地元の土地仲介業者と約30年にわたり構築してきた信頼関係により、いち早く情報を収集しています」と玉置氏は話す。
むろん、いい立地というだけでは前述したように長期的に高入居率を維持することはできない。
「一時的な流行に合わせた設計やデザインでなく、10年後、20年後にも飽きのこないような造りを追求しています。とくに狭い空間を有効に生かせる開放的なデザインは当社ならでは。都心部の狭小地でも入居者に選ばれるアパート建設が可能です」
シノケングループのアパートは木造だが、耐震性にも優れているという。
「すべての土地で必ず地盤調査を行い、必要に応じて適切な対策工事を行っています。その結果、創業から約30年経った現在も、東日本大震災を含め、震度6、7クラスの地震による建物の倒壊や半壊は1棟もなく、液状化による倒壊などもありません」
とはいうものの、今後は少子高齢化が進むだけに、将来にわたり入居者が確保できるのか心配する声もあるだろう。この点についてもシノケングループは将来を見越したリスクヘッジに積極的に取り組んでいる。例えば単身高齢者や外国人入居者への対応だ。
「高齢者がご入居されている場合でも、オーナー様に対し、万が一の事故に備え原状回復費用を補償したり、家賃の減少分を一括して先払いする仕組みを独自で開発しました。こういった独自のサポート内容は『シノケンあんしんシステム』として2018年11月2日に特許として認定されています。グループ内にはサービス付き高齢者向け住宅、グループホーム、訪問介護施設を保有・運営する『シノケンウェルネス』もあり、ご入居者様のニーズに応え、長く住み続けていただけるようなサービスを提供しています。また外国人入居者様への対応として、10カ国語で相談ができるコールセンターを設置。多様な国々の入居者様に対応しています」（玉置氏）
働き盛りの30代、40代が「アパート経営」に注目すべき理由
シノケングループのアパートは、厳選された好立地に高品質な建物とサービスをワンストップで提供するものだ。特筆すべきはこれらの特徴が、近年ガバナンスが注目され、基準が厳しくなっている金融機関の融資にも生きてくるところだろう。
「『融資がおりにくくなったのではないですか』とよく聞かれますが、当社においてはとくに変化がありません。これまでご融資いただいてきた、すべての提携金融機関様と、お取引を継続していただいています」と玉置氏は話す。「ただし」と玉置氏は加える。「60歳になってから35年ローンを組むというのは現実的ではありません。実際に融資を受けるのも難しいでしょう。ご検討いただくにあたり、最も適した年齢は、いわゆる現役世代といわれる30代、40代です。私も実際30代で購入しました」。
とはいえ競争や変化の激しい時代。現役世代は普段の仕事で成果を上げることに精いっぱいで、将来の資産形成について具体的に考えていない人も多いのではないだろうか。
「普段のお仕事での成果の積み上げこそ、ご自身の見えない資産である“信用力”を築き上げています。ただ、“信用力”は時と共に変化します。キャリアを長いスパンで見たときに、自分の力ではどうしようもない状況によって、急に低下してしまうこともあります。不動産投資は、“信用力”という見えない資産を現物に変える行為。“信用力”のレバレッジが最大限に発揮できる30代、40代こそ、将来への備えを始めるチャンスなのです｣
そうとなれば忙しく働く現役世代こそ、日々の仕事で築き上げている信用力を、目に見える資産へと昇華させてくれるパートナーが必要だろう。
「率直なところ、不動産投資やアパート経営に、不安を持たれる方もいらっしゃると思いますが、弊社はリスクと向き合い、約30年にわたって『サラリーマンの資産づくり』に取り組んできた会社です。不安をお持ちの方こそ、ぜひ一度、お話を聞かせていただければと思います」
老後になってから資産づくりを始めれば、選択肢も少なくなる。早速今日から、将来の収入源の確保について考えたいところだ。不動産を知り尽くしたパートナーとのアパート経営は、資産づくりの大きな柱となるだろう。
