不動産業界は好調な賃貸にも陰り、投資回収促進でも財務基盤改善は限定的《スタンダード&プアーズの業界展望》


アナリスト 吉村真木子

総合不動産の2010年3月期は、前期に続いて総じて厳しい決算となる見通しである。すでに09年3月期から不動産市況悪化の影響を受けていたマンション分譲事業や、法人向け仲介事業の一段の低迷が全社利益に大きくマイナス影響を与えている。加えて、いままで好調だった主力の賃貸事業にも、景気低迷によるマイナスの影響が出てきている。三菱地所(A+/安定的/A−1)と三井不動産(BBB+/安定的/A−2)はともに、10年3月期通期の賃貸事業の営業利益を下方修正し、三井不動産の賃貸事業は5年ぶりに減益となる見通しである。

一方、過去3年ほど先行投資により有利子負債を増加させてきた両社は、財務の健全性を重視して、投資回収に向けて動き出している。スタンダード&プアーズは、投資回収の動きを財務基盤の悪化に歯止めをかける取り組みとして評価しているものの、投資回収による売却損計上の可能性があるほか、賃貸市場は景気に遅行性があり、不動産投資市場も明確に回復基調にあるとは言えない。マンション分譲についても、11年3月期にかけて、原価高が利益を圧迫する見通しで、各社の収益・財務基盤が回復基調に転ずるにはまだ時間がかかると考えている。

賃貸事業が引き続き安定的なキャッシュフロー源だが、先行きには厳しさも

09年9月末の総合不動産各社の空室率は上昇、もしくは高止まりとなった。三菱地所では都心・丸の内地区の空室率が3.7%に達し、09年3月末から2.6%ポイント悪化した。三井不動産でも単体オフィス・首都圏の空室率は3.6%で、同0.5%ポイント悪化した。両社とも10年3月期末にかけて空室を埋め戻し、空室率を低下させるとしているが、当面は景気低迷によるオフィス市況悪化の影響は避けられないだろう。

こうした状況を受けて、三菱地所、三井不動産ともに10年3月期通期の賃貸事業の営業利益を下方修正した。三菱地所に比べて新規ビルの寄与の少ない三井不動産の賃貸事業は5年ぶりに減益となる見通しである。景気低迷を受けて、リーシング力の強い両社でさえ、空室の埋め戻しが期初の想定より長引いていることから、両社の賃貸事業の収益・キャッシュフローは当面は弱含む可能性が強い。

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