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避けられる退去者を出さないために

低金利時代の現在、資産運用の手段として賃貸アパート経営への投資が注目されている。だが、必ずしもうまくいくケースばかりとは限らない。想定利回りが高いアパートでも、退出者が続出するようでは資産運用手段としての価値は期待できないだろう。やはり、賃貸経営が上手くいくポイントは、「高い入居率を維持できるかどうか」ではないだろうか。つまり、避けられる退去者を出さないために、どこまで入居者起点を徹底できるかにかかっているとも言えるだろう。

では、どうすれば入居者起点を実践することができるのだろうか。「答えは入居者の方々の声にあります」と指摘するのはMDI営業企画部の角田真次長だ。実際、MDIが展開する投資用の賃貸アパートブランド「LivLi」の入居率は99.2%(2017年現在・同社調査による)。

「当社は、新しく入居されるとき、また退出されるときに、すべてのお客様にアンケートを取りデータ化をして、新しい物件に反映させています。ですから当社では、設計から仕様、住設設備にいたるまで、物件のマイナーチェンジを繰り返しているのです」と角田氏は続ける。

女性の入居者が多いアパートは男性にも好まれる

角田真/営業企画部次長

入居者起点の一つが広さだ。MDIの「LivLi」の間取りは1Kが基本になっている。「一般にシングル向けの賃貸アパートで1Kですと、広さは15m2から20m2というのが相場と言われています。しかし、「LivLi」は平均で25m2を確保しています」(角田氏)。投資物件として利回りを重視するのであれば、1部屋当たりの広さを抑え、部屋数を多くとるのが常道である。しかし、入居者アンケートからリアルな要望を見ている角田氏によれば「入居者の方々のリクエストは年々ハードルが高くなっています」という。「LivLi」の入居者のほぼ半数が女性ということもあり、全戸にセコムのセキュリティシステムを標準装備。さらに、バルコニー側の居室の窓にはシャッターを装備している。セキュリティに配慮した仕様は、女性ばかりではなく、男性にも評価されているようだ。

しかし、こうしたハード面だけで高い入居率が維持できるものだろうか。99%超の入居率というのは、瞬間風速的な数値ではない。新築して2年目、3年目、さらに4年目、5年目のアパートも継続的に高い入居率が持続しているというのだ。

なぜか。「ハードプラス、ソフトの面からも入居者起点の仕組みを取り入れているからではないでしょうか」と角田氏はヒントを出す。避けられる退去者を出さないもう一つの理由はソフト面にありそうだ。無料でダウンロードできるPDFでは、その理由を読み解いていく。

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