第3次アパマンブームは早くも終わりなのか 地銀のアパマンローンの急失速が示すこと

アパマン投資はそろそろ儲からなくなる？（写真：PIXTOKYO / PIXTA）

低金利や株高を追い風に、アパート・マンション投資が活況を呈している。6月末の全国銀行のアパートローン残高は22.7兆円と過去最高となった。また、新興企業のインベスターズクラウドが6月に募集した、アプリで1口1万円からのアパート小口投資ファンドには、何と募集額の9.4倍、3.4億円もの個人マネーが集まった。

一方、足元ではブームに微妙なかげりも見えてきた。4〜6月期にはアパートローンの新規の融資実行額が、統計開始以降、初めて前年同期比2桁の大幅減少を記録した。以前からこの分野を注視している金融庁は10月25日に発表した金融レポートで、改めてアパマンローンのリスクを強調している。銀行も慎重にならざるを得ないだろう。

アパマン市場は、過去にも2回のブームを経験している。いずれも銀行融資の拡大で火がつき、個人の賃貸物件の建築戸数が自己居住用住宅を上回るまでに活況を呈した。しかしその後、融資の縮小と金利の上昇や制度変更がトリガーとなり、大きな爪痕を残して終焉を迎えた。今回の新規融資減速も、ブームが過ぎ去る予兆なのだろうか。

過去のアパマンブームの顛末

日本で初めてのアパマンブームは土地バブル期に遡る。1972年に住友銀行などが土地を持つ富裕層の賃貸アパート建設ローンを始めたのがはしりだ。

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その後、地価上昇と、1981年の建物の耐震基準厳格化で、政府が木造アパートの建て替えを推進したことがブームに火をつけた。この時期に躍進したのが、投資用ワンルームマンション専門会社の「マルコー」だった。1件1000万円前後のマンション投資はサラリーマンの節税商品として大流行した。

しかし、物件価格の上昇で、都心の賃貸利回りは2％程度まで低下した 。金利が上昇し始めたうえ、税制改正でサラリーマンの税務メリットが縮小した 。さらに、総量規制を受けて銀行が不動産融資を急速に引き締めた。ブームは終焉し、マルコーは会社更生法申請に追い込まれた。