マンション｢甘すぎ修繕計画｣の恐ろしい末路 ｢一生賃貸｣の方がマシなパターンがある

家は「買って終わり」ではありません。マンションであればなおさらです（写真：samu / PIXTA）

マイホームを買うことは、人生で最も大きな買い物の1つ。買う時は、将来への展望も空想して希望に満ちている人も多いだろう。しかし、自分が住み続ける建物の30年後や50年後のあり方について、考える人はあまり多くないのではないだろうか。

一戸建てであれば自分だけの所有になるため、自身の判断で将来に向けて臨機応変に対応できる。しかし、区分所有となるマンションでは、区分所有法による集団の合意形成という壁が存在する。マンションに暮らす人々は、世代や利害関係など多種多様。管理組合で物事を決めていくことは、簡単ではない。出口戦略がはっきりしない物件を保有し続けることが大きなリスクともいえるのだ。

建て替えか？100年以上持たせるか？

一般的に、マンションでは10年から15年ごとに、大規模な修繕が必要になり、3回目の大規模修繕を迎える頃には、出口としていくつかの方向性を見定める必要が出てくる。資産価値維持のための大まかな方向性としては、築60〜70年程度で建て替えるか、建物の長寿命化を施し、100年以上住み続けるという選択肢になるだろう。さくら事務所のマンション管理コンサルタント土屋輝之氏は、次のように話す。

「そもそも、こうした方針があるということを意識して維持管理を行っている築30年〜40年ぐらいのマンションは、とても少ない。長期的な視点がなく、足元の修繕をやる発想しかない。居住者の中に、飛び抜けて意識の高い人が数名いて周りを強烈にリードしているケースでないと、うまくメンテナンスされていることはないのが現実だ」

しかし、何の戦略もなく修繕積立金を積んでいるだけでは、実はどこかで破綻してしまい、待っているのはスラム化、そして資産としての価値が消滅するという未来だという。もちろん、目先の修繕工事だけをやっても、使い続けることは一定程度できるが、建て替えや長寿命化を目指す場合にかかってくる費用のインパクトは大きく、その部分を余力として持っているマンションは多くない。