親の土地の相続に税金を払う人が急増中 必ずもめる相続税の話(2)
さらに、要件１をクリアできても、第二関門の要件２【もらった人判定】も満たさなければ割引は一切受けられません。
「配偶者」
もらった人が亡くなった人の配偶者なら、無条件でこの特例が使えます。
「同居親族」
亡くなった人と同居していた親族が相続し、相続税の申告期限までの１０カ月間、自宅の土地を「持ち続け」そのまま「住み続ける」なら、この特例が使えます。
「実家に戻り親の介護をしている」「二世帯住宅に住んでいる」「同じ敷地の別の家に住んでいる」「子どもは単身赴任しその家族だけが親と同居している」など、同居かどうか微妙なケースについては、拙著『必ずもめる相続税の話』で詳しく書いているので、ぜひご覧下さい。
「別居親族」
配偶者や同居親族がいないとき、マイホームを持っていない別居の親族が相続するなら、この特例が使えます。相続後、わざわざその家に住み始める必要はなく、相続税の申告期限まで、自宅の土地を「持ち続け」ればよいのです。
厳密には、マイホームを「持っていたら」ダメなのではなく、亡くなる前にさかのぼり、３年以内に自分か自分の配偶者名義のマイホームに「住んでいなければ」よいことになっています。子どもがすでにマイホーム住まいなら、マイホームを他人に売るか、売りたくなければ賃貸すれば、亡くなった人の自宅の土地を８割引で相続できます。
もらった人が配偶者なら必ず８割引になるということは、問題が生じるのは、一次相続ではなく二次相続のときです。
８割引が使えなくても5割引が使える場合も
しかし、子どもが親と同居すればよいとはいえ、仕事や家庭の事情など、一緒に住みたくても住めない事情もあるでしょう。また、子どもが複数いた場合には、親との同居は親の介護や相続時の取り分にも直結し、遺産分割の争いの種にもなりかねません。子どもが親と同居しさえすれば、問題解決！というわけではないのです。
実は、小規模宅地等の特例には、自宅の８割引特例だけではなく、土地やその上にある建物を人に有償で貸していると、その土地が「５割引」になる特例もあります。
夫が先に亡くなれば、妻はひとりで老人ホームに入居するかもしれません。その場合、妻が亡くなるときの二次相続では、そもそも第一関門の「亡くなった人判定」を満たしません。
このように、自宅の８割引特例が使えなくなりそうなら、親の自宅を親がまだ生きている間に人に貸せば、５割引特例が使えるのです。
５割引特例の要件を満たすのは、自宅の８割引特例より、比較的簡単です。財産をもらった子どもがすべきことは、そのまま貸し続けるだけです。もちろん、自分はマイホームに住んでいてもかまいません。貸している物件が、建物ではなく駐車場でも、物件がひとつだけでもよいのです。
ただし、相続が発生したときに、長期間借り手がいないままであった物件は、「貸していない」と考えられて、５割引が使えない可能性があります。交通の便のいい、貸しやすい場所に親が自宅を住み替えておけば、物件が古くなっても借り手がつきやすく、確実に５割引特例が使えるのでおすすめです。
仮に、自宅を売らなければならなくなったとしても、その売却代金で子どもは相続税を払えます。いざというときに、キャッシュにしやすい財産を残しておくことは、今や親のつとめです。
新聞や雑誌にはこの特例に関する記事も増えましたが、他の相続税の記事と比べると、間違いが特に多いのが気がかりです。
詳しく知りたい方は、拙著『必ずもめる相続税の話』をご覧下さい。
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