【産業天気図・住宅/マンション】利益の出ない販売環境のなか、乏しい新規供給が続く

予想天気
  09年10月~10年3月    10年4月~9月

住宅/マンションの天気予報は2009年度後半の天気は「雨」、10年度前半も「雨」が見込まれる。マンション分譲は、ここ2年ほど分譲価格が高騰したことで購買層のマンション離れが加速してきた。加えて、金融機関の不動産融資の姿勢が硬化。大量に土地在庫を抱えたマンションデベロッパーは身動きがとれなくなっている。

09年前半は特に中堅、中小のデベロッパー中心に資金繰り難から完成在庫を安値で売って資金繰りにあてる動きが顕著になったほか、アウトレットマンション業者が台頭。このため、マンション市況は一段と悪化、前09年3月期は大手を含めて大幅な棚卸資産評価損の計上が相次いだ。

こうした環境でデベロッパーの新規供給は細り、08年の首都圏の新規マンションの供給戸数は4・3万戸と05年まで続いた8万戸供給の半分程度になっている。

こうした中、09年度後半は引き続き在庫圧縮が中心になる。ただ、依然、用地価格の高い時期の物件が多く、値下げ販売が通常化していることから利益は期待できない。年間の首都圏の供給戸数は4万戸割れが確実視されている。10年前半に入ると一部大手の中には用地価格の値下がりした物件を販売する所も出てきそうだが、全体では依然、供給戸数が乏しい中で、利益の出しにくい環境が続く。本格回復は10年後半から11年になりそうだ。
 
 大手各社の動きも前09年3月期からの回復を見込むところが多いが、回復スピードは緩慢だ。大京<8840>は前期に棚卸資産評価損434億円を計上し大幅赤字を計上。今期の計上戸数は前期の6644戸から5700戸に減少するが、採算は改善。今期は4~6月期から営業黒字に転換、通期でも黒字化する見込みだ。三井不動産<8801>は前期に棚卸資産評価損を131億円計上。部門としては減益になったが、今期は計上戸数5400戸(前期5206戸)に増えるうえ、原価面でのコスト削減もあり増益になる見込みだ。
 
 一方、三菱地所<8802>も前期の住宅部門は棚卸資産評価損258億円を計上や連結対象の藤和不動産が営業赤字になったことから赤字に沈んだ。が、今期は計上戸数が前期の5103戸から7450戸まで増加することもあり黒字化を見込む。住友不動産<8830>の場合、大型物件の在庫増もあり営業利益率が前期の16.1%から今期は10%に低下を見込んでおり、部門収益は続落する見通しだ。

(日暮 良一)

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